不動産投資の種類を解説！アパート,区分マンション,貸家（戸建）,貸地、それぞれの特徴とメリット・デメリットは？どれから始める？

2023年2月24日2023年3月31日

一口に不動産投資と言っても、アパート、区分マンション、貸家、貸地などなど、その種類は様々です。

今回はどのような種類の不動産投資があるのかと、それぞれどのような特徴があるのかを解説します。また、不動産投資を始めるにあたってどれから挑戦するか、よく議論になるところでもあります。その点についての私見も述べます。

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不動産投資の種類

以下、一般的な不動産投資の種類を挙げます。あまりニッチなもの（山投資、底地投資）やJ-REITは省きます。笑

アパート投資
区分マンション投資
貸家（戸建）投資
貸地投資

それぞれについて解説しつつ、メリット・デメリットを紹介していきます。

アパート投資

不動産投資の王道とも言えます。ひと昔前は、土地を遊ばせている大地主がアパートを新築するのが一般的でした。大地主が積極的に建てたがったというよりは、アパートメーカーの積極的な営業により建築されてきました。

近年では投資家が土地を仕入れ、建築会社に設計・施工を依頼して建てるケースも増えました。大地主は「大和ハウス、大東建託、東建コーポレーション」のような有名アパートメーカーで建築することが多く、投資家は地場の建築会社で建築することが多い印象です。当然ながら有名アパートメーカーの建築費は高く、それ以外の建築業者の方が安いです。

新築アパートと中古アパートそれぞれの特徴、メリット・デメリットについてはコチラの記事をご覧ください↓
https://fudousan-labo.com/2023/02/26/sintiku-tyuko

メリット

・収益性が高い
アパートは家賃収入を得るための建物です。敷地に対して、最大の賃料を得られる部屋数・間取りで設計、建築されているのが一般的です。当然ながら収益性は高くなります。

デメリット

・巨額の修繕費がかかることがある
アパートは10戸以上の戸数を有することが珍しくありません。当然ながら規模が大きいほど修繕にかかる費用が増加します。外壁塗装、屋上防水、エレベーター更新などが特に大きな出費となります。しかしながら規模が大きい分莫大な家賃を得ているとも言えるので、ただリスクばかりが大きいというわけでもありません。

・間取りの競争性が低い
どのアパートの間取りも基本的に同じようなものです。差があるとすれば、設備のグレードや建物のセキュリティのような付帯設備です。つまりアパート間の競争においては差別化が難しく、競争が激しくなりがちです。

区分マンション投資

先程のアパート投資では、アパートを丸々一棟購入していたのに対し、コチラは分譲マンションの一室を購入します。よく「新築ワンルームマンション投資は危ない」などと言われますが、あれも区分マンション投資の一つです。実際のところ新築ワンルームマンション投資は販売価格が高すぎる割に家賃が低く、収益性が悪すぎるので、あまりメリットが無いと個人的には思います。

ちなみに、区分マンション投資＝ワンルームのイメージが一般的に強いですが、ファミリー向けの区分マンションを投資用で購入される方もいます。

メリット

・中古に関しては安い
中古の区分マンションには安い物件が散見されます。一室100万円などといったレベルです。実際に入居が付くのであれば購入検討の余地があります。

デメリット

・月々の固定費が案外高い
区分マンションは、各部屋の持ち主全員で費用を積み立て、建物全体の維持管理をしています。このお金を「修繕積立金」「管理費」といった名目で毎月支払うことになります。例えば家賃2万円に対して、月の修繕積立と管理費で1万円以上の支払いが必要なこともあります。こうなるとかなり苦しいです。

貸家（戸建）投資

戸建住宅を賃貸する投資手法です。

メリット

・中古戸建は安価
戸建はアパートなどに比べて規模が小さいため、中古であれば比較的安価です。不動産投資入門には良いかもしれません。現金で購入できる範囲の戸建を買えば、失敗しても致命傷は避けられます。

・長期入居が見込める
アパートに比べて入居が付きやすく、また入居期間が長くなりがちと言われます。アパートは画一的な間取り・内装ですが、戸建はそれと違って唯一無二の外観・間取り・内装です。同じものは基本的にありません。それもあって、入居付けにおいて競争力があり、一度入居すると愛着がわいて長期入居につながるということです。

デメリット

・爆発的には儲からない
戸建ですから、一軒から得られる家賃は一軒分です。人によっては物足りなさを感じると思います。そういった方は融資を引いてアパートを購入した方が良いです。