私は、2020年6月に1軒目の物件を購入して不動産投資をスタートしました。物件の購入経緯と1年目の手残り金について、以下の記事でご紹介していますので、まずはそちらをご覧ください↓
1年目で入居率の改善に成功した1軒目物件ですが、運営2年目の手残り金はどのくらいになったかご紹介いたします。※税務上の損益計算とは異なりますので、ご注意ください。
年間収益
アパートから得られた収益は以下の通りです。実は家賃以外にも収益源があったりします。
- 家賃 1,153万円
- 雑収入（保険金） 22万円
- 雑収入（自販機） 7万円
→総計 1,182万円
家賃が1年目に比べて100万円程増えました。割合にすると一割ですが、かなり大きいです。間取りが1Kの部屋は、やはりちょこちょこと入退去があります。2ＤＫの部屋は通年で安定していました。ファミリー向けの間取りの方が入居が安定するとはよく言われますが、実際そうなのかもしれません。
居室内部の破損について3回くらい保険金が下りました。これは有難かったです。保険申請に必要な写真などは、こちらがお願いしなくとも管理会社のご担当者様がご準備くださいました。なんとも恵まれています。
物件前に設置していた自販機からのロケフィーが、1年目の平均3,000円/月からほぼ倍になり、平均6,000円/月になりました。驚きました。実は1年目に物件を購入した直後、自販機の設置会社様が自販機の場所移動と機種変更をしてくださいました。もちろん費用は設置会社様持ちです。建物の玄関目の前から、道路の脇に移動させ、機種変更により飲み物の種類が倍になりました。遅ればせながらこの効果が表れたのでは？と推測しています。物件を所有されている方は、自販機の設置や更新について一度ご検討されると良いかもしれません。
年間支出
続いて支出は以下になります。借入金の返済は経費ではありませんが、手元のお金は出て行っているので、ここに挙げておきます。
- 借入金返済 470万円
- 借入金利子 177万円
- 固都税 89万円
- 広告宣伝費 21万円
- 修繕費 38万円
- 水道光熱費 35万円
- 火災保険料 19万円
- 支払手数料 108万円
- 税理士報酬 27万円
→総計 984万円
借入金の返済が本格的に始まりました。融資期間が15年と短く、借入金の元金・利息返済で647万円も支払いました。一年目と併せると、既に元金のうち800万円以上を返済済みです。なかなかのハイペースだと思います。
その他一年目と変化があったのは広告宣伝費くらいでしょうか。二年目はほぼ満室スタートだったので、入居付けい伴って不動産会社に支払う広告料の支払いが減りました。
一年目の年間手残り金（キャッシュフロー）
それでは、収益から支出を差し引いてみましょう。
収益：1,182万円 ー 支出984万円 ＝ 198万円
198万円の黒字です！理由を考察してみます。
管理会社様に入居率を改善していただいたことにより、家賃収入が安定していました。管理会社様との関係強化も大きく進んだ一年でした。これにより、退去があっても比較的早期に次なる入居者を見つけていただくことができ、空室期間が短かったです。高い入居率が、一時的ではなく、通年で維持できたのはとても有難かったです。大感謝です。
支出は前年とほぼ変わりませんが、不動産取得税が無い分200万円近く下がりました。むしろこの分が丸々手残り金になったようにも見えます。突発的なトラブルで修繕費が必要になったとしても、200万円くらいまでであれば、当年の家賃だけで耐えられそうだと感じました。もちろんそれ以上に手持ちがあるに越したことはありませんが。
余談ですが、物件を所有している法人の税務上の損益計算ではかなりの黒字でした。ただ、前年までの赤字と損益通算したので、納税する法人税額は均等割の71,000円のみとなりました。翌年以降はかなりの法人税を納めることになりそうです。
これまでの累計手残り
これまでの累計手残りを計算してみます。
購入時投下自己資金 ー419万円
1年目年間手残り ー30万円
2年目年間手残り ＋198万円
累計手残り ＝ ー251万円
赤字幅を縮小することができました。この調子で、早いところ投下資金を回収したいところです。まずは累計手残りの黒字化を目指します！
続きは次回以降の記事をお楽しみに。
にほんブログ村
