私は、2020年9月に2軒目の物件を購入しました。物件の購入経緯について、以下の記事でご紹介していますので、まずはそちらをご覧ください↓
一見立地が微妙そうなものの、購入時点で入居率が良かった2軒目物件。今回はこの物件を1年間運営した時点での手残り金（キャッシュフロー）がどのくらいになったのかをご紹介いたします。※税務上の損益計算とは異なりますので、ご注意ください。
年間収益
アパートから得られた収益は以下の通りです。実は家賃以外にも収益源があったりします。
- 家賃 1,044万円
→総計 1,044万円
2軒目は、1軒目物件よりも高額でしたが、家賃は1軒目物件とそう変わりません。にしても1千万以上とかなりの金額になりました。気になるのは1年間の入居率ですが、常にほぼ満室でした。退去が2回くらいありましたが、管理会社様が早期に次の入居を決めてくださいました。案外立地が悪くないのか、管理会社様が優秀なのか、あるいは両方なのか・・・。ともかく入居率が安定していたのは有難かったです。
年間支出
続いて支出は以下になります。借入金の返済は経費ではありませんが、手元のお金は出て行っているので、ここに挙げておきます。
- 借入金返済 303万円
- 借入金利子 214万円
- 固都税 65万円
- 広告宣伝費 19万円
- 修繕費 18万円
- 水道光熱費 33万円
- 火災保険料 23万円
- 支払手数料 77万円
- 税理士報酬 27万円
→総計 779万円
融資期間が1軒目の15年に比べてかなり長い25年です。それでも、借入金の元金・利息だけで517万円もの支払いです。この物件もやはり鉄筋コンクリート造なので、固定資産税・都市計画税は高い方です。
不動産を購入すると課税される不動産取得税ですが、運営1年目には納付書が届きませんでした。なので2年目に納付することになりますが、お陰様で1年目の支出が少なく見えます。当然2年目は多くなりますが。笑
その他、物件運営に伴う支出が並んでいます。1軒目が築約30年、この2軒目が築18年で購入しましたが、やはり築年の新しい2軒目の方が修繕の手間はかかりませんでした。退去があっても清掃するだけですぐに募集できました。これは精神的にとても楽でした。
一年目の年間手残り金（キャッシュフロー）
それでは、収益から支出を差し引いてみましょう。
収益：1,044万円 ー 支出779万円 ＝ +265万円
265万円の黒字です。理由を考察してみます。
ほぼ満室だったので収益は好調でした。支出が少ないのは不動産取得税の納税が無かったことが大きいです。また、購入経緯でご説明した通り頭金として、両親からの借入を含めると約1,500万円の大金を入れているので、黒字でいてもらえないと困ります。いつまでたっても初期投資が回収できないので・・。汗
余談ですが、1軒目と同様に2軒目も法人で所有しています。1軒目とは別法人です。詳細説明は割愛します。物件を所有している法人の税務上の損益計算では、一年目は赤字でした。初期費用がかなりかかっているためです。結論として納税する法人税額は均等割の71,000円のみとなりました。
これまでの累計手残り
これまでの累計手残りを計算してみます。両親からの借入ついては、売却時の利益から差し引いて売却益を減少させることで相殺するつもりです。なんで、あくまで私自身の手出しの額で計算しておきます。
購入時投下自己資金 ー243万円
1年目年間手残り ＋265万円
累計手残り ＝ ＋22万円
私自身の手出しは回収できてしまいました。今後は安定運営を続けて着実に借金返済を進め、売却時に両親の借入を支払ってなおも利益が残るようにしたいと考えています。
二年目以降の収支については、コチラの記事をご覧下さい↓
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