不動産投資をしてみたいが、どんな物件をどのように購入すればよいのか全くイメージが湧かない・・。私も最初はそうだったので、同じ思いの方が少なからずいらっしゃるかと思います。そういった方に向けて、私が実際に不動産を購入した例をご紹介してみます。今回ご紹介するのは、私が購入した4軒目の物件です。3軒目に続いて戸建物件になります。1,2,3軒目の物件については、以下の記事をご覧ください↓
また、4軒目の物件は、Youtubeに購入当初の動画を挙げています。この物件も3軒目と同様に、DIYでたくさん修繕しました。その様子もYoutubeに挙げていますので、良かったら是非ご覧ください。
さて、本記事では物件の購入経緯を以下の流れでお話しします。
- どこで物件を知り、
- どんなスペックの物件で、
- どのように物件検討し、
- 購入に至ったのか
ちなみに購入した年は2021年春です。
どこで物件を知ったか？
3軒目に続き、この物件も不動産ポータルサイトで知りました。使っていたサイトも3軒目と同じく、アットホームです。本当にお世話になっています。
3軒目の記事でもご説明していますが、アットホームでの検索方法としては、自分の住んでいる地域の戸建または土地を検索し、「価格の安い順」にして閲覧しています。土地も検索しているのは、築年の経った古屋付きの土地がたまにあるからです。
今回はまさに後者に該当する物件で、「200万円の古家付き土地」としてポータルサイトに載っていました。このような土地を購入する場合、建物そのままの現況渡しか、解体更地渡しのどちらかになります。もしも解体更地渡し前提で売値が決まっていた場合には、解体不要と伝えることで値引きしていただけることが多々あります。この物件も確かそうでした。
物件のスペック
以下、物件のスペックをご紹介いたします。購入したのは2021年です。
- 所在地 大分県大分市
- 構造 母屋：RC造2階建
離れ：木造2階建 - 築年 母屋：1970年
離れ：1987年 - 間取り 母屋：8DK
離れ：2DK - 価格 200万円（→値引き交渉で50万円に）
- 表面利回り 35.40%（→値引き交渉＆修繕費込で70.00%）
場所は大分市の端っこになります。物件にはRC造の大きな母屋と、木造の小さな離れの2戸が含まれています。それぞれ別々に貸し出すことができれば、高利回りを期待できます。
購入当時で、母屋は築51年、離れは築34年でした。なかなかの古さです。母屋は8DKと広すぎるくらいですが、離れは2DKと狭めです。ただ、離れの外には物置にできるスペースがありました。
利回りは元からかなり高いですが、値引き交渉でさらに高くなりました。
物件検討
この物件のメリットとデメリットを分析してみます。
メリット
この物件のメリットは利回りの高さです。
利回りについては、売値の200万円でもそこそこ高いと予想されました。というのも、母屋と離れの2戸あるので、各3万円で貸したとしても計6万円の家賃になります。ボロ戸建をどこまでキレイに修繕しても、一定以上の家賃を得ることは難しいです。一方で、どれだけ古くても最低限の修繕をすれば、2,3万円くらいの家賃はいただけます。
さらに、解体不要だったか何だったか、ダメ元で50万円で買付を入れたところ、なんと売主様にご快諾いただいてしまいました。値引き交渉とも言えないような・・。ともかく、運良く値引きが利いて成約に至り、大変高利回りな物件となりました。
デメリット
デメリットは2点あります。雨漏りと立地です。
母屋は築年が51年とかなり古く、1階の一部で雨漏りしていました。古い建物なのでしょうがないですが、問題はこの物件が鉄筋コンクリート（RC）造というところです。木造瓦葺であれば、なんとなく悪そうなところは見当が付きますが、RC造だとパッと見ではどこが悪いのかわかりません。DIYで修繕するとしたら、怪しい箇所すべてに防水塗装していかないければなりません。手間も費用もかかるうえに、やっても直るかわからないというのが非常に怖いです。
立地についてですが、この物件は大分市の超端っこに位置しています。大きな工場と漁港がある小さな町です。ご想像の通り高齢化が激しく、入居者需要が無さそうなのは誰の目にも明らかです。また、私はあまり気にしていませんでしたが、建物の真裏に墓地がある点も、人によっては悪条件と捉えられるでしょう。
メリット・デメリットを踏まえて検討
要約すると、「修繕も入居付けも難しそうだが、うまくいけば非常に高利回り」という物件です。
不動産仲介業者様にダメ元で出した買付が通ってしまったため、購入が決定しました。修繕＆入居付けを頑張るしかありません。この物件は融資を使わずに現金で購入したので、融資付けのお話はありません。
物件購入までの流れ
売買契約
銀行融資を利用しなかったため、融資審査がありません。その分、決済までが素早く進みます。
不動産会社の事務所で重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印しました。事前に物件を確認していたので、大した質問もせずにスムーズに進みました。本物件がガケ条例にかかっていることから、それについて色々とご教授いただけたのは有難かったです。資料もいただきましたがちゃんと見返していないのは秘密です・・。
決済
この物件の決済は、私の近所の銀行で行いました。売主様も銀行にいらっしゃいました。
今回の物件は相続された物件だそうで、田舎に建っていることから処分に困っていたそうです。雑談しながら、不動産会社に伺されるままにお金を支払って終了です。
購入費用（支払い総額）
この物件に関して最終的に支払った総額は以下になります。
- 物件代金 50万円
- 固都税日割精算 3万円
- 仲介手数料 3万円
- 登録免許税 7万円
- 司法書士手数料 6万円
→総計 69万円
支払い総額は、物件価格50万円＋諸費用19万円でした。かなり安く買えましたが、RC造の雨漏り修繕や、田舎での客付けなどでとても不安だったのを覚えています。
資金内訳
支払ったお金の資金源は、以下のようになります。
- 自己資金 69万円
現金でなんとか捻出できる金額でした。土地と家で50万円となるととてもお買い得に感じますが、いざ支払ってみるとやはり50万円は安くないです・・。
まとめ
私の4軒目の物件を購入するまでの流れをお話してみました。少しでも参考になる点があれば幸いです。個人的にとても教訓になったと感じるのは以下2点です。以前の内容と重複していますが・・。
- やはりネットサーフィンで優良物件は見つかる
- ダメ元でも、値引き交渉はしてみるべし
また、物件収支は以下の通りです。
- 物件収支 -69万円
購入しただけでまだ運営は始まっていませんので、収支というよりは初期投資金額です。物件運営を通じて回収していきます。
この物件の運営状況については、以下の記事にまとめてあります。是非ご覧ください。
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