私は、2021年3月に4軒目の物件を購入しました。物件の購入経緯について、以下の記事でご紹介していますので、まずはそちらをご覧ください↓
購入価格が安くて高利回りが狙えそうな反面、立地が絶望的な4軒目物件。今回はこの物件を1年間運営した時点での手残り金（キャッシュフロー）がどのくらいになったのかをご紹介いたします。※税務上の損益計算とは異なりますので、ご注意ください。
年間収益
4軒目の戸建から得られた収益は以下の通りです。
- 家賃（母屋） 24万円
- 家賃（離れ） 11万円
→総計 35万円
購入後すぐにDIYによる修繕を開始しました。修繕完了後、母屋と離れはそれぞれ別の方に賃貸することができました。母屋は月3万円、離れは月2万9千円です。合計で月5万9千円になる計算です。かなりの金額になります。
入居者募集にはジモティを使用しました。利用者の民度が低く、トラブルになり易いという話がネット上で散見されますが、物は試しということで使ってみました。その結果、なんと母屋も離れもジモティで入居者が見つかりました。
ただ、やはりそんなに甘くはなかったです。離れには生活保護の方が入居されましたが、ものの4カ月で退去されました。言いなりになって色々と修繕していたので、結構ショックでした。ジモティの洗礼ですね。母屋の方は今のところ大丈夫そうですが、不安になります・・。
年間支出
続いて支出は以下になります。
- 固都税 4万円
- 不動産取得税 7万円
- 修繕費（DIY） 50万円
- 火災保険料 3万円
→総計 64万円
賃貸するにあたって、以下の通りDIYで内装工事を実施しました。支出のほとんどはこの材料費でした。
- 母屋 屋上防水
- 母屋 6畳和室洋室化
- 母屋 水周り各所修繕
- 離れ 壁紙貼替
- 離れ 水周り各所修繕
- その他小修繕
DIYでかなり色々な工事をしました。費用は材料費だけでも50万円くらいしました。防水塗料だけで確か20万円位したとと思います。ちなみにプロに任せていたら防水だけで100万円はしました。全部お願いしたら200万円近くかかっていたと思われます。修繕の様子はYoutubeにあげていますので、もしよろしければ是非ご覧ください。
一年目の年間手残り金（キャッシュフロー）
それでは、収益から支出を差し引いてみましょう。
収益：35万円 ー 支出64万円 ＝ ー29万円
29万円の赤字です。理由を考察してみます。
まずは家賃の取りこぼしが挙げられます。離れのご入居者がすぐに退去してしまっってから、次の入居者を見つけることができませんでした。これには特有の事情などがあるのですが、その説明は省略させていただきます。それから修繕のための材料費が高かったです。特に防水塗料が想像以上に高かったです。
これまでの累計手残り
これまでの累計手残りを計算してみます。
購入時投下自己資金 ー69万円
1年目年間手残り ー29万円
累計手残り ＝ ー98万円
1年目はかなりの赤字になってしまいました。ただ、最低限の修繕は済んでいるので良しとします。あとは家賃を継続的に得られればそれで良いのですが、どうなることやら。不安を抱きつつ2年目以降も運営していきます。
2年目以降の収支については、コチラの記事をご覧下さい↓
にほんブログ村
