1軒目物件の1年目の手残り金（キャッシュフロー）を公開

2023年2月27日2023年3月31日

私は、2020年6月に1軒目の物件を購入して不動産投資をスタートしました。物件の購入経緯について、以下の記事でご紹介していますので、まずはそちらをご覧ください↓

1軒目物件の購入経緯（物件スペック、検討内容、融資付け、購入までの流れ）をご紹介

不動産投資をしてみたいが、どんな物件をどのように購入すればよいのか全くイメージが湧かない・・。私も最初はそうだったので…

2023年2月26日 2023年3月31日

入居率が若干低かったり、孤独死の発生した部屋があるなど、いくつか問題点を抱えた1軒目の物件。今回はこの物件を1年間運営した時点での手残り金（キャッシュフロー）がどのくらいになったのかをご紹介いたします。※税務上の損益計算とは異なりますので、ご注意ください。

目次 [ close ]

年間収益

アパートから得られた収益は以下の通りです。実は家賃以外にも収益源があったりします。

家賃　　　　　　1,042万円
雑収入（保険金）　　　3万円
雑収入（自販機）　　　4万円
　　　　→総計　1,049万円

家賃がかなりの金額になりました。管理会社の方々が大変優秀な方々で、物件購入後どんどん入居付けを促進してくださいました。記憶では購入から一年経過時点でほぼ満室だったと思います。感謝しかありません。ちなみに孤独死のあった部屋ですが、物件引渡し時にはちゃんと綺麗に清掃されていました。少し安めの家賃で募集したところすぐに入居者が見つかりました。わからないものですね・・。

また、部屋内部の破損について1回だけ保険金が下りました。火災保険の代理店様も迅速かつ丁寧にご対応いただき、大変有難かったです。管理会社のご担当者様も、必要に応じて室内写真を撮影して下さり、それもあって保険申請がスムーズに進みました。人に恵まれているなぁとつくづく思いました。

物件の目の前には自販機が設置してあり、その自販機からの売上から何％かをロケフィーとしていただいています。月平均で3,000円くらいですが、年間にするとそこそこの金額になります。

年間支出

続いて支出は以下になります。借入金の返済は経費ではありませんが、手元のお金は出て行っているので、ここに挙げておきます。

借入金返済　　346万円
借入金利子　　185万円
固都税　　　　 89万円
不動産取得税　180万円（一年目だけ）
広告宣伝費　　 57万円
修繕費　　　　 38万円
水道光熱費　　 31万円
火災保険料　　 19万円
支払手数料　　107万円
税理士報酬　　 27万円
　　　→総計　1079万円

融資期間が15年と短めのため、借入金の元金・利息だけで531万円も支払っています。固定資産税・都市計画税もかなり高いです。鉄筋コンクリート造の物件では高くなりがちなので要注意です。

不動産取得税は、その名の通り不動産を取得すると課税される税です。取得から数か月後に納付書が届きますが、これまた高いです。ただ、取得後一度支払うだけなので、今後支払うことはありません。

その他、物件運営に伴う支出が並んでいます。広告宣伝費は入居者を仲介してくださった不動産会社に支払う広告料、修繕費は部屋の原状回復や設備トラブルに伴う工事費、水道光熱費は共用部やエレベーターの電気代など、支払手数料は物件を管理してくださっている不動産会社へ支払う管理手数料や定期清掃代、エレベーター保守点検費用などです。この物件は法人名義で購入していたので税理士さんに決算をお願いしおり、その手数料もかかります。

一年目の年間手残り金（キャッシュフロー）

それでは、収益から支出を差し引いてみましょう。

収益：1,049万円　ー　支出1,079万円　＝　ー30万円

30万円の赤字です。理由を考察してみます。

収益はかなり良好だったと思います。入居率が大幅に改善され、物件本来の力を発揮できたと感じます。問題は支出ですが、この中で今回特に大きかった出費は、元金・利息返済と不動産取得税です。返済額が大きいのは、融資期間が15年と短いためです。ガンガン返済が進んでいるので、含み益が着実に増えているとも捉えられます。また、不動産取得税は今回限りで翌年以降は課税されません。

以上を踏まえると、個人的にはそこまで悪くない結果だと感じます。翌年は最初から入居率が改善された状態でスタートし、不動産取得税もかかりません。結果が楽しみです。

余談ですが、物件を所有している法人の税務上の損益計算でも、一年目は赤字でした。面倒な説明は省きますが、結論として納税する法人税額は均等割の71,000円のみとなります。