不動産投資をしてみたいが、どんな物件をどのように購入すればよいのか全くイメージが湧かない・・。私も最初はそうだったので、同じ思いの方が少なからずいらっしゃるかと思います。そういった方に向けて、私が実際に不動産を購入した例をご紹介してみます。今回ご紹介するのは、私が購入した3軒目の物件です。初めての戸建物件になります。1,2軒目の物件については、以下の記事をご覧ください↓
また、3軒目の物件は、Youtubeに購入当初の動画を挙げています。築年が古いので、DIYでたくさん修繕しました。その様子もYoutubeに挙げていますので、良かったら是非ご覧ください。
さて、本記事では物件の購入経緯を以下の流れでお話しします。
- どこで物件を知り、
- どんなスペックの物件で、
- どのように物件検討し、
- 購入に至ったのか
ちなみに購入した年は2020年末です。
どこで物件を知ったか？
この物件は不動産ポータルサイトで知りました。ポータルサイトというのは、SUUMO（スーモ）やathome（アットホーム）やホームズなどです。この物件は確かアットホームで見つけたと思います。
数あるポータルサイトの中でも、私はアットホームを一番よく見ます。そもそも各ポータルサイトに掲載されている物件はほとんど同じです。なので、なんとなく見やすいアットホームを見がちです。
私はいつも、アットホームで自分の住んでいる地域の戸建または土地を検索し、「価格の安い順」にして物件を見ています。土地もみるのは、築年の経った古屋付きの土地がたまにあるからです。
物件のスペック
以下、物件のスペックをご紹介いたします。購入したのは2020年です。
- 所在地 大分県別府市
- 構造 木造2階建
- 築年 1969年
- 間取り 3SLDK
- 価格 400万円（→値引き交渉で220万円に）
- 表面利回り 15.90%（→値引き交渉＆修繕費込で27.65%）
場所は別府市の端っこになります。購入当時で築52年の木造2階建の戸建です。間取りは3SLDKと十分な広さです。利回りは元からそこそこ高いですが、値引き交渉でさらに高くなりました。
物件検討
この物件のメリットとデメリットを分析してみます。
メリット
この物件のメリットは2点あります。物件の状態と利回りです。
物件の状態についてですが、私が購入する2年ほど前に、キッチン・お風呂・トイレなどの水周りを全てリフォームしてありました。これはとても大きなポイントです。水周りはリフォームにお金がかかる部分ですが、入居付けにはとても重要なポイントになります。家賃も数千円は高くなります。
ただ、売主側がリフォームしてから売却するまでの日が浅いと、売主の売却希望額にリフォーム費用が乗ってしまいがちです・・。「200万円かけてリフォームしたから、せめてそれ以上の金額じゃないと売りたくない～」という話はよくあります。
利回りについては、売値の400万円でもそこそこ高いと予想されました。予想されたというのは、周辺に貸家が無かったためにどの程度の家賃で賃貸できるか検討がつかなかったためです。なので、家賃が想定よりも低かったとしても十分に高利回りを狙える金額で値引き交渉をしたところ運良く成約に至り、かなり高利回りな物件となりました。
デメリット
デメリットも2点あります。築年数と立地です。
築年数は52年とかなり古いです。古いと設備故障が気になるところですが、最も気になるのは雨漏りです。水周りのリフォームは完璧にされていた本物件ですが、2階の屋根瓦が建築当時のままでした。購入当時はどこの天井にも雨染みはありませんでしたが、いつ雨漏りしてもおかしくありません。1階の屋根（下屋）が金属製の屋根材にふき替えられていたのが救いです・・。
立地ですが、戸建賃貸のライバル物件がほぼ無いような場所でした。当然、街の中心部からは離れています。さらに、この物件が立っている場所は土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されていました。土砂災害防止法に基づいて指定される区域で、災害発生時には人命に危険を及ぼす可能性のある区域です。
レッドゾーンに建っていることから、土砂災害で建物・入居者に危害が及ぶ可能性があります。しっかりと保険をかける必要が出てきます。さらに、レッドゾーンやイエローゾーン（土砂災害警戒区域）に建っているという事実は、入居者に対する告知事項となります。当然ながら、入居者希望者から敬遠される要素となります。
メリット・デメリットを踏まえて検討
要約すると、「立地的に入居が付くか未知数だが、水周りはリフォーム済みの築古戸建」という物件です。売値の400万円でも利回りとしてはそこそこでしたが、なんせいくらで賃貸できるかわかりませんでした。水周りが非常にキレイだったので、最低でも家賃4万円くらいイケるだろうと判断しました。そこから利回り20%となる売値を逆算して、諸費用を考慮して220万円で値引き交渉をしました。
結果的に不動産仲介業者様がうまくお話をまとめてくださり、購入に至りました。この物件は融資を使わずに現金で購入したので、融資付けのお話はありません。
物件購入までの流れ
売買契約
銀行融資を利用しなかったため、融資審査がありません。その分、決済までが素早く進みます。
不動産会社の事務所で重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印しました。このときは事前に物件を確認していたので、大した質問もせずにスムーズに進みました。
決済
この物件の決済は、関係者がどこかに集まることなく、電話のみで済ませました。初めての経験でした。
決済日を関係者で決めておき、当日の指定された時間に、買主である私が売主に売買代金を振り込みました。振込が完了した旨を不動産会社に伝えると、不動産会社から売主に売買代金が振り込まれたか確認するよう連絡がいきます。売主が着金を確認したら、司法書士に連絡して所有権移転登記を進めてもらう、という流れでした。
なにせコチラ（買主）は最初に電話を1本するだけなので、その後の手続きが万事滞りなく進んでいるのかよくわからず不安でした。結局何事もなく進んでいましたが。笑
購入費用（支払い総額）
この物件に関して最終的に支払った総額は以下になります。
- 物件代金 220万円
- 仲介手数料 12万円
- 登録免許税 4万円
- 司法書士手数料 6万円
→総計 242万円
支払い総額は、物件価格220万円＋諸費用22万円でした。想定通り約240万円でした。購入当初は、高いような安いような、なんとなくモヤモヤした気持ちでした。今となっては比較的安く買えたと満足しています。
資金内訳
支払ったお金の資金源は、以下のようになります。
- 自己資金 242万円
この物件の購入時期は、2軒目の購入から3か月後になります。既に自己資金は使い果たしていたはずですが、どうやって捻出したかといいますと・・。当時は消費税還付によって物件購入後に還付金を受け取れる、という手法がありました。1軒目の還付金で準備したお金です。2020年9月末を最後に、税制改正によって禁じ手になったので、現在では使えない手法です。参考にならないお話ですみません。
まとめ
私の3軒目の物件を購入するまでの流れをお話してみました。少しでも参考になる点があれば幸いです。個人的にとても教訓になったと感じるのは以下2点です。
- ネットサーフィンで優良物件は見つかる
- 値引き交渉はしてみて損はない
また、物件収支は以下の通りです。
- 物件収支 -242万円
購入しただけでまだ運営は始まっていませんので、収支というよりは初期投資金額です。物件運営を通じて回収していきます。
この物件の運営状況については、以下の記事にまとめてあります。是非ご覧ください。
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